房贷利率现在都是浮动的吗

平时比较关心房价的朋友可能已经发现,最近楼市的热点,几乎都和房贷利率有关——全国多个城市的房贷已经出现普遍“涨价”。

根据融360统计的全国重点42城市的房贷利率数据,5月份全国首套房贷平均利率为5.33%,二套房平均利率为5.61%,均环比上涨了2BP。

事实上进入2021年以来,国内的房贷执行利率已经连续四个月上涨了。而在2020年12月份的时候,全国首套房房贷平均利率还仅为5.23%,二套房房贷平均利率仅为5.54%。

房贷利率现在都是浮动的吗图1

举几个涨的比较凶的例子:

比如最先行动的深圳建行,上调后首套房贷款利率变成LPR+45BP(相当于5.10%),二套房贷变成LPR+95BP(相当于5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP。

而在建行加息后,当地的工、农、中、交四大行也纷纷上调了房贷利率。

另外宁波的四大国有银行也同步上调,首套房按揭利率从5.35%上调至5.45%,二套房按揭利率从5.6%上调至5.7%。还有杭州的四大行,首套房利率从5.2%上调至5.4%,二套房从5.38%上调至5.5%……

这也说明部分地区的房地产市场有些过热了,该降降温了。

那么问题来了,既然全国的房贷利率都在上调,那么当初选择浮动利率的人不是亏惨了吗?下面我们就这方面来聊一聊。

首先我们来看这次全国房贷利率上调的方式,上调的全是在LPR的基础上银行上浮的百分比,也就是后面BP的部分,针对的也是即将买房的人。

而对于已经在还房贷的,我们当前执行房贷利率的计算公式为:房贷执行利率=LPR+基点。这其中基点在合同期内是不变的,固定还是浮动的区别就在于:

固定利率,那么LPR就是你买房签订房贷合同时最近一期LPR的数值,无论以后的LPR如何变化都与你无关。

浮动利率,那么LPR就是在一定周期中(通常为一年)要按照最新的LPR重新计算的。

现在我们放入当下具体的情况中来对比。

大部分人在参与“利率换锚”时参照的都是2019年12月份的LPR,也就是4.8%。我们可以简单理解为,无论你选择的是固定利率还是浮动利率,4.8%+基点就是你房贷利率的初始值。

而一年后,也就是2020年12月份的LPR为4.65%,足足下降了0.15个百分点。如果你选择的是浮动利率,那么至少2021年一整年,你都可以享受少还月供的优势;而选择固定利率的LPR则仍然固定在4.8%。

至于明年会如何,就要看2021年12月份的LPR,只要不比4.8%高,那么你选择浮动利率就还是比固定利率划算。

值得注意的是,从2020年4月以来,LPR已经连续14个月维持在4.65%了,至于未来LPR会怎么走,知本证期通的判断是总体趋势是下降的。

原因很简单,因为我们国家的经济增速在放缓,过去十年GDP增速从两位数变成了个位数,跌到了6%的水平,几乎是腰斩。

而经济增速放缓,就意味着资本的回报会降低,进而导致资金的借贷成本降低。所以从长期看,LPR下降是必然的趋势。

选择浮动利率是不是错了呢?至少短期内来看,并没有错,反而很多人已经享受到了贷款市场报价利率(LPR)下行带来的优惠;但如果从长期来看,未来LPR尤其是与房贷利率挂钩的5年期以上LPR确有单独上调的可能,那么选择浮动利率者必将受此影响而需多支出利息。

2021年以来,虽然多地房贷利率已经在逐步上行,但众所周知的是LPR并未动,5月20日,中国人民银行公布了最新一期LPR,其中5年期以上LPR持平于4.65%,自2020年4月以来,5年期以上LPR已经连续13个月保持不变了。

这正是我一开始说的享受浮动利率的优惠所在,因为相对于2019年12月份发布的5年期LPR利率4.80%比较而言,确实是下降了15个基点

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